Al 12 de marzo de 2021, BBVA Research publicó su Informe “Situación Inmobiliaria México” correspondiente al primer semestre del mismo año. A continuación, te presentamos una síntesis con todo lo que debes saber del mercado inmobiliario en México, después de más de un año y medio de contingencia sanitaria y la nueva normalidad;
Al término de 2020, el Producto Interno Bruto (PIB) de la industria de la construcción acumulaba 7 trimestres de variaciones negativas; casi dos años sin comportamientos alcistas. BBVA estima que el periodo de depresión que se está viviendo en el sector es incluso más largo que el de 1995. Esto debido a los estragos derivados de la pandemia del nuevo coronavirus y la evidente falta de rumbo de la política estatal. No obstante, las variaciones negativas en el PIB se han moderado conforme avanza el año, sin que esto indique que exista una recuperación en el corto plazo. Además, se destaca lo siguiente;
- Todos los subsectores de la construcción continúan en descenso, sobre todo el de la Obra Civil que acumula 10 trimestres cayendo.
- Las empresas constructoras enfrentan un repunte en el costo de los insumos, sobre todo los relacionados con el acero.
- El 55% del monto asignado a la obra pública en el Presupuesto de Egresos de la Federación de 2021 se destinará únicamente a las entidades de Campeche y Tabasco.
Aun con bajo costo, el crédito no estimula su demanda
Pese a que el crédito bancario al sector de la construcción se incrementó en más de 40 millones de pesos en términos reales durante los dos primeros trimestres del 2020, para el cuarto trimestre del mismo año se contrajo un 7.3%. Sin embargo, la calidad de la cartera se mantiene por el buen manejo de riesgos por parte del sistema bancario. En ese sentido, BBVA atribuye la menor demanda por financiamiento bancario en el sector a la caída en la actividad económica y la baja perspectiva de inversión, así como a la baja tasa de interés de referencia del Banco de México, que repercute en una menor Tasa de Interés Interbancaria (TIIE).
BBVA señala la presencia de una “trampa de liquidez” pues, aunque el costo de financiamiento en el sector ha disminuido, su demanda no se ha incrementado y no se incrementará hasta que exista mayor certidumbre a la inversión.
Subsector edificación revertirá tendencia negativa a través de la vía industrial
Con variaciones negativas de más del 30%, la Edificación tocó fondo durante el segundo trimestre de 2020. Este impacto tuvo mayores efectos en el componente de Edificación Productiva donde se catalogan obras como centros comerciales, naves industriales u oficinas. Con este comportamiento, BBVA estima que la recuperación de este subsector llegue a través de la reactivación de la industria manufacturera, mediante la demanda de más espacios industriales, y con ayuda del comercio internacional.
En lo que respecta al portafolio de crédito para la edificación, cuya participación en el total de la Construcción alcanza el 40%, ésta tuvo una disminución del 3% al cierre del 2020, con respecto al mismo periodo del año anterior.
Infraestructura sin horizonte para la recuperación
Los tres principales componentes de la infraestructura se contraen en su valor bruto de producción. Las Obras Hidráulicas comienzan a detener la caída y al término de 2020, caen un 2%. El valor de las obras de Comunicaciones y Transportes se contrajo más del 40% en el mismo periodo y las obras energéticas siguen el mismo camino, pese a las fuertes inversiones que ha emprendido el Gobierno Federal en materia de hidrocarburos. Durante 2020, el valor bruto de estas obras cayó casi 30% en su conjunto. BBVA estima que esta tendencia siga durante 2021, ya que la inversión requerida difícilmente llegará ante la poca certidumbre y la inhibición a la participación del sector privado, sobre todo en el sector energético.
Contrario al valor bruto, el crédito bancario a la infraestructura creció, aunque de forma marginal, con una variación del 0.7% a valor presente. En cuanto a cartera vencida en este rubro, la banca de desarrollo demostró mejor comportamiento que la banca comercial, aunque los desempeños fueron bastante símiles.
Recuperación vía edificación productiva, pero lejana
Después del segundo trimestre de 2020 la mayoría de los indicadores del sector construcción comienzan a moderar sus caídas. Sin embargo, gran parte de éstos se mantiene en terreno negativo, lo que se asocia a la disposición de las empresas a invertir en el sector. BBVA estima que la senda de recuperación seguirá siendo a través de la Edificación Productiva, principalmente por la mayor actividad industrial y de comercio exterior, aunque para recuperar los niveles previos a 2018 puede demorar un considerable periodo de tiempo.
La banca hipotecaria amortigua la crisis de 2020
En concordancia con BBVA, los flujos mensuales del financiamiento hipotecario de la banca en 2020 reflejan que el mayor impacto de la crisis se registró entre abril y julio, período en el que se otorgó 26.3% menos financiamiento que en los mismos meses de 2019. Asimismo, muestran que en el mes de agosto la situación prácticamente se equilibró y a partir de septiembre la originación mostró un avance mensual consistente hasta el cierre del año. Pues, tan solo en esos 4 meses la banca comercial logró colocar 13% más crédito que en los mismos meses del año previo. Esto sin duda fue algo alentador, pero no suficiente para resultar con un crecimiento en el año.
Pero ¿De dónde vino este fuerte impulso?
Del segmento residencial. Pues, esto ha sido consecuencia de la poca afectación en el empleo mejor remunerado durante la crisis, las bajas tasas de interés hipotecarias y el fortalecimiento del salario real de los años previos. En adición, los productos de financiamiento distintos a los créditos para adquisición, así como los créditos para pagos de pasivos y liquidez, también constituyeron una palanca importante en la aceleración del mercado que atiende la banca, al cierre de 2020.
"Una vez que las tasas hipotecarias comenzaron a bajar como consecuencia de la crisis, los bancos incrementaron su competencia para ganar mayor participación de mercado y atraer a los clientes que ya tienen una hipoteca viva; o para contratar créditos para liquidez con garantía hipotecaria."
El empleo mejor remunerado ha sido el menos afectado en 2020
Durante 2020, el deterioro del empleo formal y el salario real se generalizó y se acentuó a mediados de año. No obstante que la contracción más grande en el IMSS se registró en julio, a partir de agosto la tendencia comenzó a revertirse sin que esto fuera suficiente para alcanzar los niveles previos al inicio de la pandemia y para diciembre el número de puestos de trabajo perdidos ascendía a los 839 mil. Desagregando la pérdida de empleo por nivel salarial, BBVA encuentra que la mayor parte de los trabajadores despedidos percibían menos de 5 salarios mínimos. Tan solo los trabajadores que ganaban hasta dos salarios mínimos representan el 50%. Mientras que los que recibían por arriba de 5 salarios mínimos acumularon una pérdida de apenas 18 mil lugares de trabajo.
La oferta sigue como incentivo para la recuperación
Incluso durante la crisis, por el lado de la oferta, el financiamiento hipotecario ha mantenido condiciones inmejorables. El hecho de que la afectación en el empleo mejor remunerado haya sido de menor magnitud en comparación con el resto de la plantilla laboral, incrementó el número de solicitudes de crédito el último trimestre de 2020. Lo anterior derivado del ciclo de bajadas en las tasas de interés que había comenzado desde finales de 2019 y que se consolidó durante la crisis del Covid-19 en 2020.
BBVA destaca los embates de la crisis que la producción de vivienda sufrió. De acuerdo con datos de la Encuesta Nacional de las Empresas Constructoras (ENEC), el valor de la producción en vivienda cayó 22.3% en términos reales en cifras acumuladas en 2020, hecho que no se veía desde fines de 2013. Sin embargo, se considera que la caída en la producción en 2013 obedeció principalmente a un ajuste por la sobreoferta previa, resultado del agotamiento del modelo de producción a gran escala de vivienda de interés social. Por otra parte, en la crisis actual, el ajuste en la producción ha sido secuela de una caída en la demanda, lo que se considera saludable porque al ajustarse la oferta, se permite que el valor de las garantías siga aumentando.
La cartera hipotecaria creció fuertemente a finales de 2020
La mayor parte de 2020 el saldo de la cartera hipotecaria creció a tasas moderadas. Mientras que entre enero y septiembre aumentó en promedio 5.9% en términos reales; en el último trimestre del año se registró un incremento promedio de 13.2%. Sin embargo, a esto le acompaña el hecho de que el componente de la cartera vencida también registró una tendencia alcista, pues, en febrero el índice de morosidad se ubicaba en 2.8%, pero para el mes de diciembre, ésta se colocó en 3.3%. En ese orden de ideas, BBVA prevé que durante 2021 se presente un mayor deterioro por el fin a las medidas regulatorias implementadas por la banca para contener el incumplimiento de pago.
De recuperarse el empleo, el crédito hipotecario bancario podría crecer hasta 4%
Con las condiciones arriba mencionadas en términos de la contenida reducción del empleo mejor remunerado, las bajas tasas de interés hipotecarias, el crecimiento del saldo de cartera y el controlado aumento de la morosidad en el último trimestre de 2020, BBVA espera que el financiamiento hipotecario pueda crecer entre 2% y 4% en términos reales en 2021. Aun así, precisa que tal recuperación dependerá en gran medida del empleo formal, pues por el lado del financiamiento las condiciones de crédito se mantendrán óptimas. Si, por el contrario, el empleo mejor remunerado se deteriora aún más, la incertidumbre dominará y el mercado podría mantener un crecimiento nulo en 2021.
Temas especiales del informe
Haciendo uso de las cifras del Censo 2020, recientemente publicadas por el INEGI, BBVA, presenta un breviario del tamaño potencial del mercado de vivienda, de la colocación de crédito bancario para la adquisición de vivienda, ya sea nueva o usada; así como de la apreciación de este activo. De esto concluye que;
- Derivado del crecimiento poblacional y del número de hogares, la necesidad de este bien básico continúa en crecimiento.
- El crédito bancario para la adquisición de vivienda ha fluido durante toda la década del 2010 al 2020; incluso, medido en términos reales.
- El financiamiento hipotecario ha crecido cada año, con excepción del 2020.
- En general, el saldo ha sido positivo para todas las familias que han adquirido una vivienda durante esta década que terminó el año anterior. Tanto en términos del beneficio por el uso habitacional, como por la apreciación de este activo, el de mayor valor patrimonial en la mayoría de las familias.